房地产行业月报:重点城市销售维持韧性,一城一策

大理新闻网 admin 2019-06-12 00:00:00
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重点公司签约销售状况据克而瑞数据,本月重点公司签约销售额万科、保利地产、新城控股、华夏幸福、旭辉集团环比增速分别为 36.5%、 20.2%、 49.2%、 -9.2%、 26.2%。 19年 5月重点公司的销售额相对于 18年 5月增长 15pc,其中新城控股同比增长幅度最大,为 38.3%,万科、保利地产、华夏幸福、旭辉集团同比增长分别为 12.2%、 22.5%、 -26.4%、 30.1%。

    一手房月度成交:环比增速 1.87%,同比增速 7.59%(按面积)本月中泰跟踪的 40个大中城市一手房合计成交面积 2276.71万方,环比增速 1.87%,同比增速 7.59%。其中,一线、二线、三线城市一手房成交面积环比增速分别为-1.16%, -1.65%, 9.33%;同比增速分别为 14.45%,29.81%, -16.13%。

    二手房月度成交:环比增速-3.01%,同比增速-1.13%(按面积)本月中泰跟踪的 14个大中城市二手房合计成交面积 629.67万方,环比增速-3.01%,同比增速-1.13%。其中,一线、二线、三线城市一手房成交面积环比增速分别为-0.15%, -4.22%, -3.55%;同比增速分别为-9.72%,20.07%, -47.28%。

    库存:可售面积环比增速 2.45%,去化周期 73.03个月(按面积)本月中泰跟踪的 14个大中城市住宅可售面积合计 5272.56万方,环比增速 3.45%,去化周期 7.70个月。其中,一线、二线、三线住宅可售面积环比增速为-4.05%, 17.19%, -0.09%。一线、二线、三线去化周期分别为 9.76月, 5.65月, 8.87月。

    40城土地成交:环比量跌价升,一线成交规划建面环比增长 146.4%本月全国 40大中城市供应土地规划建筑面积 9283.4万平方米,环比增速-5.4%,同比增速-3.8%;成交土地规划建筑面积 6974.7万平方米,环比增速-4.9%,同比增速-19.5%,其中一、二、三线城市环比增速 146.4%、3.1%、 -20.5%;成交均价环比上升 11.2%,成交总价环比上升 5.7%。本月,全国 40大中城市土地溢价率 23.55%,较上月上升 3.24pc。其中一线城市土地溢价 20.57%,二线城市 22.73%,三线城市 26.33%。

    投资建议从行业基本面看, 3月以来,新房销售呈现以部分一二线重点城市为主的结构性回暖, 4月一二线城市销售增速同比持平, 5月至今涨幅略有收窄,而三四线城市销售增速持续为负,我们认为整体市场的结构性分化进一步凸显:一二线已经筑底回升,部分城市甚至收到住建部房价预警提示,而三四线城市底部或还需 1-2季度确认;政策方面,中央再提“住房不炒”,因城施策以“稳”为结果导向,调控有松有紧;资金方面,一季度资金面宽松,房企融资渠道顺畅,成本有所降低,同时,居民首贷利率自 18年

    12月以来连续 5个月下跌,但随着部分地区楼市回暖,银保监会 4月清理违规资金流入房地产,南京等热点二线城市房贷利率有所上调,未来市场趋势有待观察;估值方面,近期板块回撤让重点房企的 PE 估值落入 5-9X区间;我们认为当前地产股估值低,业绩稳定,且影响板块估值的关键因素—政策端调控已出现边际改善,在当前基本面尚未形成全面修复的背景下,市场对于近期出于稳房价目的推出的一系列调控反应过度,板块估值已落入历史低位,结合历次周期看,在基本面完全修复之前,板块估值低点通常对应着不错的买点。再考虑到当前宏观经济或将长期受内外压力影响,地产政策调控波动或进一步钝化,今年以来部分地方限价已经放开,本轮以“稳”为轴的调控基调,必然伴随着松紧拿捏,建议更多关注调控对行业总量的支持及结构上的优化。

    推荐配置组合: 1)行业龙头推荐:万科 A、保利地产。 2)优质一线如:

    新城控股、华夏幸福、旭辉控股集团。

    风险提示: 房地产行业调控政策超预期波动以及资金面宽松不及预期