4月房地产行业统计数据点评:开工投资继续强劲、

大理新闻网 admin 2019-05-16 00:00:00
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事件:统计局发布19年1-4月房地产行业数据,1-4月份,投资同比名义增长11.9%,增速较上月提升0.1个百分点,比去年同期提高1.6个百分点;1-4月销售面积同比下降0.3%,比1-3月的-0.9%上升了0.6个PCT,增速同比去年同期1-4月的1.3%下跌1.6个PCT;1-4月商品房销售额同比增长8.1%,环比增速上涨了2.5个PCT,去年同期销售额增速9.0%,同比下滑0.9个PCT。

    4月销售增速边际弱化,金三银四小阳春之后销售增速或继续放缓:1-4月销售面积同比下降0.3%,环比1-3月的-0.9%增加了0.6个PCT,单月同比增速1.3%,环比3月减小0.5个百分点,单月销售面积增速有所放缓,我们认为:1)“金三银四”为季节性回暖带来预期的好转,三四线城市在春节返乡潮期间,迎来返乡客置业高峰,部分城市热度延续;2)一季度在降准、信用宽松催化下,开发商拿地热情有所恢复,地价上涨带动房价上涨预期,叠加首套利率下调购房者置业积极性提升。4月政治局会议重提“房住不炒”,叠加部分城市出台边际收紧政策,如:北京国管公积金二套房“认房又认贷”、长沙二套房契税优惠取消、苏州部分区域出台限售、拿地政策,政策边际宽松预期在4月有所弱化。我们认为一季度随货币政策效应逐渐消减,5、6月的销售增速或将逐渐放缓。全年来看,我们维持销售在一二线持续回暖三四线边际走弱的判断。

    累计新开工增速继续上行,但单月增速有所调整。1-4月房屋新开工增速13.1%,环比上升1.2PCT,单月新开工面积同比增速15.5%,环比下降2.6PCT。我们认为在“金三银四”的销售窗口期,开发商推盘和去化的意愿加强,且18年开发商普遍拿地较多,土地储备丰富,有动力加快开工去化补库存。2019年1-4月房屋竣工面积22564万平方米,下降10.3%,环比1-3月增速提升0.5PCT,4月单月同比下降7.9%。我们认为随前期开工房屋的交房期临近,同时,由于竣工面积与新开工面积存在跷跷板效应,如果未来开工逐渐往下走,竣工就会有往上回复的过程,而且伴随着拿地的连锁影响,增速有望持续恢复,竣工面积预计四季度回升明显。

    投资增速受益开工支撑,土地购置费大幅下行符合预期。1-4月土地购置面积、金额累计增速分别为-33.8%、-33.5%。低库存仍不拿地、彰显企业信心不足,上半年拿地不足,恐影响后续开工、投资增速下行。我们认为1)三四线城市、部分非热点的二线城市成交同比下滑明显,开发商对后市悲观,拿地热情不足;2)一二线城市地价并未出现大幅上涨,而是有所调整,土地市场延续量价下滑的态势。我们认为年初拿地萎靡可能会影响到后期的开工和投资,年初到现在一季度大幅的拿地下降,意味着三季度以后的开工和投资可能会有一个明显的下行趋势,可能出现投资增速下行、竣工面积增速上行。

    1-4月份,房地产开发企业到位资金52466亿元,同比增长8.9%,增速比1-3月份提高3个百分点,环比进一步改善,预计房企资金压力明显缓解。可以看出1月以来的流动性宽松使得地产商在自筹资金方面得到了明显的改善,销售好转带来的定金及预收款、个人按揭金额增速大幅回升(分别为15.1%、12.4%),远超国内贷款增速(3.7%)。我们认为随着上半年开发商加快周转,销售加快与利率下行带来的回款将会继续提升,有助加强房企资金面的继续改善。

    投资建议:

    4月开工投资维持高位,但随着销售边际回落和拿地面积下降,预计三季度之后,开工投资也将下行;维持一二线城市销售结构性复苏,全国销售略微下滑的判断,但前4月的数据明显超出预期,我们上修了相关预测,从投资角度,叠加内需调整与中美贸易战不确定性加剧,地产政策可能迎来再度修正机会,我们修改4月份对地产股的悲观预测,同时结合1-4月百强房企销售额同比增速29%,较前三月明显改善,其中我们重点关注的16家房企与龙头企业累计销售额增速分别额为22%、30%,尤其以一二线布局为主的房企销售数据亮眼,我们认为地产股配置价值或将重新凸显。从基本面角度,我们坚定看好以一二线布局为主的公司,1)推荐优质成长股:新城控股、阳光城、中南建设、荣盛发展、华夏幸福;2)优质龙头:万科、金地、融创、招蛇、保利;3)房产中介迎来两年景气:国创高新、我爱我家;4)REITs及利率下行:光大嘉宝;5)另外建议关注长三角一体化主题机会:城投控股、上实发展、光明地产、上海临港。

    风险提示:销售不及预期,政策变化超预期。